【独家报道】三中全会后的房地产市场将走向何方

  中房网讯(记者 殷雯)三中全会后，改革浪潮随之掀起。本轮改革对于房地产行业在维度和深度上该如何布局，成为业内迫切关注的话题。

  日前，记者在由华远地产股份有限公司董事长任志强主持，中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如、中国房地产研究会副会长胡志刚、中国房地产研究会名誉副会长陈淮、中国房地产研究会专家委员会副主任顾云昌等业内专家列席的闭门会议中，探听了他们关于三中全会后的调控趋势、企业机遇、房产税、土地等核心问题的看法。

  今年商品房销售额破7万亿

  在这场名为“十八届三中全会后房地产市场形势分析会——暨第二届三亚房地产高峰论坛”的闭门会议上，谈到当前的市场形势，胡志刚总结认为，一二线城市“跳高”，三四线城市“跳水”，高端房趋冷，普通商品房趋热，高端改善性需求回暖。

  在此市场形势下，“今年中国房地产业的发展再创历史新高了”，上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军在会上分享了最新的统计数据。预计今年全年的房地产投资总量突破8万亿，那么今年包括住宅在内的商品房销售总额能够突破7万亿。

  李战军表示，对长效机制的建设上面整个业界和舆论界存在着误导，很多人讲的长效机制是房地产政策调控长效机制，在我们看来长效机制应该是产业发展的长效机制。缺少中国城镇的房屋普查，以及房地产行业没有发展规划，短期内房地产业的长效机制无法建立起来。

  胡志刚认为，“当前房地产还有一、二十年的机遇期，房地产有泡沫，不会马上破灭，但不防患于未然总有一天会破灭”。

  明年住宅市场或增速趋降

  的确，延续了十年“既压需求，也压供给”的房地产调控思路和方法已经不足以应对今天的市场。

  苗乐如在致辞中表示，房地产调控将由过去十年简单化的行政色彩浓厚的调控房价，转为重视供求关系主导的市场规则。调整供需结构，合理增加热点城市供应量，逐步放开反映市场约束，着力利用税收信贷等手段引导需求，在舆论导向上由关注房价转为关注住房保障。

  顾云昌判断，2014年住宅市场表现会基本平稳、增速趋降、城市间差别缩小。非住宅市场从亢奋热炒发展到相对理性，“边发展、边转型、边调整”。

  任志强指出，土地供应总量以及保障性住房新政，会对市场预期产生影响。不过，这一届政府并没有对住建部提出各个城市控制房价增长指标，可能明年三月份的两会以后，中央更多的提出如何把保障性住房问题解决的更好。他认为，2014年可能出台很多的政策，但应该对2014年影响不大，2015年或会发挥效力。

  胡志刚续称，今后宏观调控将是多层次的体系，并囊括税收、金融、法律等多样化调控手段。现在的行政调控与将来的市场调控是一个此消彼涨的过程。

  注册制改革促房企洗牌

  与此同时，业内广泛关注有关债市改革的内容，多名与会专家认为这一变革将深入影响行业发展。股票发行注册制或降低准入门槛的消息，让业内再次看到地产股上市和增发的曙光。

  融资的扩大和注册制的问题，会导致企业之间的规模能力和资金实力差别巨大。任志强对中房网表示，此轮重启后，一些做好准备的企业，可以借金融市场的开放迅速扩大规模，而没有做好准备的企业就失去了第一轮扩张的机会。资本市场上处于落后的状态是企业在总规模上逐渐被淘汰的重要原因。

  他解释道，下一轮房企洗牌，可以说“谁的金融工具运用得更好，谁就发展速度更快”。因为房地产业来说，人才都是可以流动的；图纸是设计院出的，可以找最好的设计院；施工是施工单位出的，不需要在建筑结构或工业化上下大功夫。但房企作为一个组合者，最重要的就是组合各种资源，比如说土地资源、金融资源等等，这可能是我们三中全会以后所有企业都面临的重大问题。

  李战军也认为，未来房企的核心竞争能力不再是过去的土地、设计、物业管理，甚至也不是销售，而是融资能力。

  陈淮指出，房地产业的市场化不仅体现为土地市场、后端供应市场打破垄断，实现市场化，还要有强大的金融市场与之匹配，才能形成完整的房地产市场。

  任志强续称，值得关注的是，房地产基金、民营银行都将迎来发展机遇，这些变革也将为房企提供发展契机。

  房产税2014年不会全面征收

  另外，此前公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，“加快房地产税立法并适时推进改革”被媒体热议，舆论普遍误解成为房产税全国铺开的信号。

  陈淮强调，加快推动房地产的立法并实施，并非预示要在原来重庆、上海房产税征收模式下调整并实施，而是完全“推倒重来”的一个资产税改革。

  他表示，对房地产持有环节征税，是资产税、财产税的性质，无调节功能，但未来征收新税种，需等待人大立法。

  李战军称，即便到了2014年，房产税依然无法做到扩大征收范围。因为房产税的要推行，首先，要做到房地产的税负的总量要增加；第二，房地产的税负体系结构要进行调整；第三，新税种的推行要经过地方和全国人大，时间上明年“不够用”。

  地价上升步伐难以逆转

  除此之外，任志强表示，土地层面上，虽然中央提出了城乡一体化市场，但政府不可能短期迅速让大量的集体土地进入市场。不过，农村土地与城市土地的结合，仍然是给房地产商的一次重要机遇。

  李战军对记者表示，由于很多城市的土地拆迁和补偿的成本处于失控状态，因此，中国地价往上走的原始动力没有减少。

  “一个城市的动拆迁价格可以当做这个城市的商品住房的底价”，他指出，因为房子做拆迁都要这个价格，所以商品房肯定高于这个价格。当拆迁及补偿成本居高不下的情况下，地价上升的步伐自然难以停下来并得到逆转。

  他表示，现在都说要增加农民土地的补偿，实际上，“远郊地区的农村土地并不值钱，真正卖得出来的钱是近郊、城郊的土地，但是这个区域的农民通过土地的补偿实际上获得了远比城市还要高的补偿。那种要把对农民的补偿再提高个20倍、30倍的做法，我个人觉得缺乏对实际情况的了解”。

  当前改革是减量改革

  陈淮指出，三中全会提出“多种途径增加居民财产性收入”，这个被媒体忽略的一点实际上提示了房产作为百姓的私有财产具备一定的保值性。

  “这是十七大以来，第一次重提让居民有财产性收入”。另外，三中全会还提及“形成橄榄型的社会财富结构”，而橄榄型中间大多数阶层通过财产获取财产性收入的主要体现形式就是房子。

  陈淮总结道，政府的政策不仅要住有所居，而且有义务和责任保护越来越多的拥有不动产的老百姓他们的资产不受损失，他们的资产安全和不再升值，这个是我们社会变革发展的必要认为。

  任志强认为，任何一次改革都面临一些调整，尤其过去的改革是增量改革，现在的改革可能减量改革。比如，货币总量不是往上加而是往下降，许多过剩的产能不是加而是减。

  大量“减法”会对经济产生一些不利影响，导致GDP总指标的下降，可能在7%-7.5%，预计明年两会期间会给出年度指标。他认为，完全靠市场最好是没有市场，只要我们保7%、保8%或者保5%这个都是计划经济，未来可能越来越趋向发展到政府不再保这个指标，而是根据经济增长的情况调整。