福晟国际完成借壳：快周转与利润平衡 重高收益项目
唐韶葵2018-01-15 08:34:50来源：21世纪经济报道
??1月11日，福晟集团反向收购佑威国际成功后，正式更名福晟国际，这标志着福晟集团完成借壳上市。截至12日收盘，福晟国际市值约150亿港元。
??“福晟借助资本平台发展的路走得有点晚，所以把快速放在第一位。”11日，福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟国际执行董事、首席财务官吴继红接受媒体采访时表示，上市公司仍然以房地产为主业，原有的服装相关业务将逐渐放弃。
??吴继红还透露，福晟国际与集团将来协同发展可期，但目前业务有明显分水岭，作为集团优势的一级开发以及旧城改造，上市公司将不会涉及。“福晟国际主要着重高收益项目”。
??据透露，未来福晟国际将坚持住宅和商业有机结合，布局坚持城市圈内一二线城市和外溢三四线城市有机结合，运营坚持高周转加利润平衡的结合。
??2017年，福晟发布“2016年至2025年十年战略销售计划”，称十年销售收入累计要达1.68万亿元，其中地产板块8800亿，建筑板块8000亿，且力争2020年进入千亿阵营。因此，福晟国际上市平台后续资本运作也备受关注。
??上市平台与集团独立运作
??福晟国际作为上市平台，虽然所属项目脱胎于福晟集团，但上市后，双方业务将保持独立，拥有不同的发展轨迹。
??“上市公司是独立的公司，目前福晟（集团）未来的资产处置和规划跟上市公司没有任何关系，（至于）今后会不会有关系，目前不能回答。”吴继红指出，双方在业务协同上无主动规划。
??吴继红举例称，两家公司在拿地方式上就有所区分。福晟国际倾向于在招拍挂市场拿地；福晟集团承袭以往的优势，着重一级开发和并购。
??公开资料显示，过去两年来，福晟集团依靠并购拿下72个项目。其中，深圳区域拥有货值超过3000亿元的土地储备，郑州区域拥有土地面积达1.62万亩。
??为避免与福晟集团产生同业竞争，福晟国际拿地以招拍挂为主，或者进行公司并购；不做旧改和一级土地开发，会做比较成熟的项目。“并购项目不是一定不会做，只要是上市公司适合去收购投资的项目，一定是优先给上市公司；如果回报期太长，或者风险太高，上市公司不会去做。”
??吴继红补充道，福晟国际以托管形式接手福晟集团的项目，“不能说没有可能性，但双方是独立运作，还要看福晟集团愿不愿意”。
??福晟国际的投资理念是“都市圈法则”，吴继红认为，整个房地产行业都是布局城市圈的趋势，福晟国际未来会布局长三角、珠三角、海西、华中、京津冀等区域。
??秉承“一二线城市走利润，外溢三四线城市走量”思路，福晟国际将走“城市圈里一二线城市外溢与三四线城市的有机结合”道路。
??据克而瑞《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》显示，福晟共新增土地建面1786.9万平方米，新增土地货值达3199.4亿元，位居榜单第7位，主要分布在一二线城市，占比近70%。目前福晟集团总储备土地面积已达1680万平方米，总建筑面积3800万平方米，总货值达6500亿元。
??福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业地产集团总裁、福晟国际执行董事吴洋则解析了福晟国际商业板块的发展规划。
??据悉，商业业务将定位投资运营管理的角色，商业产品线涵盖从商务办公到城市商业优化、到能够符合未来发展消费者需求的社区商业；商务办公领域则包括甲级、超甲级写字楼，最终要把持有物业的资产运作形成自身完善的投资管理服务。
??福晟国际未来的业务方向将以住宅和商业为主，占比分别为80%和20%，但目前尚未对外公布详细的发展计划。
??福晟集团不仅在地产板块，在建筑、金融等领域也在拓展，从而形成多板块协同发展。
??高周转弥补高负债风险
??通过本次反向收购，福晟集团将旗下长沙拥有六项处于不同发展阶段的商住物业注入上市平台福晟国际，总建筑面积达143.71万平方米。
??对于福晟国际如何实现高周转与高收益，吴继红解释道，长沙物业是最适合上市平台进行收购的资产，“有很多合作项目要考虑到小股东是否同意，有一些项目可能在前期阶段或者不是很完善，甄选完发现长沙资产是最具备佑威国际进行收购的标的”。
??公司方面认为，长沙物业的利润提升尚有很大空间。公开资料显示，2014-2016年，上述物业实现营业收入分别为11.38亿元、9.43亿元和7.68亿元；实现净利润分别为0.87亿元、1.23亿元和0.67亿元；毛利率表现偏低，分别为18.1%、27.4%和25%。
??吴继红认为，“长沙项目毛利不高是事实，过往的市场以走量为主”，一旦产品结构发生改变，对毛利率影响很大。其表示上述产品同时包含住宅和商业，而在长沙市场，商业的毛利率有很大可塑性。
??作为房地产行业的普遍现象，高周转与高负债经常如影随形。对于高负债问题，吴继红认为这是不可避免的阶段性问题。
??其认为，解决之道在于高周转一定要弥补掉高负债的风险，“不能是某一个区域（能弥补），而是整个体系得到保障。相信随着企业的发展，负债下降。另外还要看资产是不是优质，如果资产没有估值偏离的风险，则阶段性高负债企业是可以承受的。”
??此外，吴继红透露，在员工激励与跟投机制上，福晟国际会参考福晟集团的做法。福晟国际管理架构实施三级管控模式，即“集团-区域-项目”。“我们把更多权力进行下放，真正的作战部队在区域而不在集团，集团更多是战略导向平台、资源平台、体系服务平台。”
??实际上，在并购、公开市场拿地之外，打造开放的合作平台，已被福晟集团管理团队认为是实现十年目标的一个关键要素。
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