刘志峰：加快技术创新 提升住房品质

??2015年6月25-26日，“2015中国房地产技术创新大会”在杭州隆重召开，365备用网址2017会长刘志峰出席会议并发布讲话。刘志峰指出，当今信息技术正在改变我们的生产方式、消费方式和生活方式，新技术、新产品、新能源正在开启新的道路，希望各企业借助房地产业创新转型升级的历史性 机遇，积极面对目前发展面临的三个变化，并要求企业掌握应用五项新技术：一是住宅产业化；二是绿色低碳技术；三是节能环保技术；四是信息技术；五是新材 料、新部品技术，为谋求房地产业明天的发展做出新的更大贡献。

365备用网址2017会长刘志峰讲话

    以下为演讲内容：

各位来宾、各位专家、各位企业家朋友们：

??大家上午好！

??在国家提倡大众创业、万众创新的今天，我们在杭州召开房地产技术创新大会，展示房地产业的科研成果，交流房地产业的技术经验，促进房地产业的转型创新，提升房地产业的发展质量特别是群众关心的住宅品质，带动新兴产业、制造业等相关产业的发展，是“科学是第一生产力”的具体体现，也是房地产行业尊重知识、尊重技术、尊重人才的具体体现。

??当前，我国经济形势仍然复杂，下行压力继续加大，但房地产市场出现了回暖。1-5月，全国新建商品房销售面积3.6亿平方米，同比下降0.2%，但降幅比1-4月收窄了4.6个百分点；销售额2.4万亿元，同比增长3.1%，为2014年年初以来出现的首次正增长。在90个重点城市中，新建商品房、二手房成交面积同比分别增长10.6%和18.8%，成为近期经济增长的一大亮点。

??市场虽然出现了一定的回暖，但要看到，房地产业已经进入了增速的换档期、结构的调整期、政策的完善期、品质的提升期、行业内部的整合期。过去那种粗放的、靠规模和速度、缺少技术含量的发展方式不能再持续下去了。在“五期叠加”下，房地产市场出现了四个较为明显的特征：①整体回暖，但市场还有波动；②总体平稳发展，但分化还在加剧；③市场有所改善，但库存压力还在增加；④3月份前后出台的政策效应正在发挥，但还没能完全发挥出来。在四个特征面前，必须围绕四项任务开展工作：

??一是稳定住房消费，减少库存，发挥好已出台的住房税收、信贷、公积金政策的组合作用；二是完善房地产市场环境，打通商品房与其他住房的联系通道，重视住房租赁市场，建立房地产业健康发展的长效机制；三是摆脱老的发展路径，通过转型创新培育新的增长点；四是推进住宅产业现代化，形成“长寿命、好性能、绿色低碳”好房子的住宅品质体系。这四项任务虽然各有侧重，但关键是要把科技创新放在更重要的位置，促进房地产行业从以量取胜转向以质取胜，从单纯依靠政策转向依靠技术发展，实现住房需求由“有房住”向“住好房”的转变。因此，我很赞同这次创新大会把“研发新品、打造精品、多出优品”作为讨论的主题。

??当前，在新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化的影响下，特别是在互联网推动下，房地产业的理念创新、手段创新、模式创新层出不穷，也有很多被企业所接受和运用，但相比而言，技术创新的步伐还不够快，房地产行业要想改变过去那种粗放落后的发展方式，必须把技术创新和成果落到实处，做到两手都要硬，以强劲的技术支撑，推进产品创新、产业组织创新、商业模式创新、标准创新和品牌创新，这样才能做到适应新常态，把握新常态，引领新常态。因此，我今天要讲得，主要是技术创新方面的问题，不一定成熟，供大家参考：

??一、要重视住宅的设计创新

??设计是房地产业的龙头，也是房地产的先导产业。实践证明，设计服务和文化创意具有两种优势，一种是它的高增加值、附加值；另一种是它的低能耗、低污染。过去一段时间，由于短缺，有了房子不愁卖，一些地方、一些企业心态浮躁，注重眼前利益，规划、设计拼拼抄抄，缺乏特色，缺少精雕细琢，简单满足居住功能而较少考虑社会生活的综合功能。开发的项目，经典传世的少，建筑产品“有数量缺质量，有高原没高峰”。这都与房地产行业对设计创意的不够重视有关，要提高房地产业的增加值、附加值，提升老百姓的住房品质和居住环境，关键是在项目开发的第一步，就把设计创意融合进去。

??首先，要有设计的先导理念。思路决定出路。不管是做什么业态的房地产，都离不开思维和文化的引领。苹果、小米、联想都是把企业的设计创新当成核心的竞争力，取得了市场的统治地位。在我们行业，这样的例子也很多，拿旅游地产来说，在项目的策划之初，就应该优先考虑其地域性和历史文化特点，将传统文化与现代生活融合起来，拓展旅游地产的内涵和附加值。这方面，雅居乐、世茂地产做得就比较好。

??其次，要有设计的产业链条。设计不只是一门艺术，也是一项产业，要推进设计服务和创意的产业化、专业化、集约化、品牌化，促进与相关产业的融合。当前，工业化、信息化发展很快，建筑设计也要向现代工业化、制造业转变，尤其要在住宅产业化过程中，通过设计产业化的手段进行业务延伸和服务升级。设计服务如果不作为一项产业与现代制造业进行融合和创新，我国住宅产业现代化是很难实现的。

??第三，要突出设计为提高住宅品质服务的功能，离开为住房需求和品质服务，再好的设计和创意都是给自己看得。同时，设计还要对各种不同的房地产业态形成支撑，把科技含量高、技术创新能力强的产品、材料置入项目中去，成为房地产新技术、新工艺、新产品的策源地，促进房地产业与相关产业全方位、深层次、宽领域的合作。其根本的目的，就是要让房地产业的设计创意，形成生产力，增加软实力。

??二、要重视住宅的体系和集成创新

??体系和集成创新不是指提高房地产质量的某一项技术，而是涵盖房地产生命质量周期的全过程。六年前，我在第二届中国房地产科学发展论坛上提出要“转变发展方式、建造百年住宅”。当时有些同志认为，中国建设百年住宅是不是早了点，但现在看来不早。日本是1980年提出百年住宅体系的。当时，它的人均GDP是9176美元。去年，我国人均GDP是7485美元。从城市看，北京、上海、广州、深圳、天津人均GDP超过了1.4万美元；从省份看，广东、福建、山东、江苏、浙江大部分地区人均GDP超过了1万美元。应该说，按照这样的经济发展水平，我们已经具备了推广百年住宅体系、提高住宅综合性能和品质的实力。

??百年住宅体系的好处是什么？就是体现了长寿命、好性能、绿色低碳的优点。一方面对推动住宅产业走资源利用少、环境负荷低、科技含量高、生态良性循环的道路有好处；另一方面，也可以改变我国住宅产业的许多质量通病。但在推进百年住宅体系过程中，应该注意两个问题：

??（一）提高住宅的设计和建造标准

??今年，国家在发布加快推进生态文明建设的意见里提出：要提高建筑物、道路、桥梁等建设标准。随着经济发展和人们生活水平提高，提高住宅设计的使用年限成为必然。2013年，中国房地产研究会开展了《中国百年建筑评价指标体系》研究，并建立《中国百年住宅建筑技术评价指标体系》。经过几年实践，还要编制相应的设计标准。百年住宅体系强调采用S1住宅体系，实现支撑体与填充体的分离。住宅长寿命的先决条件，就是结构支撑体的耐久性和安全性。

??目前，我们与中国建筑标准设计研究院共同推进的百年住宅第一批示范项目，已经在绿地集团、江苏新城集团的项目上开展了试点，在技术上体现了以下几个特点：一是在结构耐久性上提高了设计标准；二是在使用年限上，要高于普通住宅；三是钢筋保护层厚度是普通住宅取值的1.4倍；四是钢筋混凝土结构提高了强度等级，标号从C20提高到C30；五是钢筋混凝土构件表面裂缝由0.3毫米提高到0.2毫米。这五个设计标准的提高，虽然在工程造价上大约提高了5到7%左右，但大幅度地延长了住宅的使用年限，同时，由于提高了绿色低碳的含量，加了部分产业化技术，市场认可度比普通住宅要提高一个档次。这是大多数开发企业都能办到的事情。

??（二）提高住宅的技术集成创新

??在工业化、信息化背景下，住宅产业不能单兵作战，而应该形成一个全产业链的工作联动和跨界合作。怎么才能把相关产业捏合在一起，关键要靠集成创新，除了有效提高住宅的耐久性、安全性外，还应该通过信息化系统，在结构装配集成化、智能家居集成化、空间可变集成化、建筑部品集成化、适老宜居集成化等方面形成技术体系。没有可靠适用的集成技术作为保障，就不可能实现百年住宅的全生命周期。以我们开展的两个百年住宅示范项目为例，采用的集成技术已经有十几项，包括基本干湿工法集成技术、整体卫浴部品集成技术、SI分离工法及集成技术、新风及地暖集成技术、适老产品及收纳系统集成技术、高效保温隔热集成技术等。这些集成技术提升了住宅产品的综合品质，得到广大消费者的认可和欢迎。这次我应日本国土交通省的邀请去参加日本国际地产投资交易会，不管是政府、日中建协方面，还是大和、住友等大企业，都对中国推广百年住宅表示了进一步的合作意向，表明我们走百年住宅的技术路线，方向是对的，内部认识和外部条件也越来越统一和成熟。但也要看到，我国的集成技术仍处于起步阶段，其先进性、系统性、通用性，都有待进一步探索和提升，这也是今后建立百年住宅体系的重中之重。

??三、要重视住宅的保障技术创新

??无论是建造百年住宅还是绿色住宅、生态住宅，目的只有一个，就是以人为本。当前，住房的需求层次和居住观念发生了变化。人们更注重舒适、安全、健康、性能、环境和好的空气质量；更注重项目周边的学校、医院、文化娱乐、体育健身和公共交通等配套服务。住房消费已经从追求装修和耐用的“硬消费”，转向了功能和品质的“软消费”。加上人们对生态环保的追求，住宅内在品质的提升，即：居住舒适度优良化的需求，如空调、通风、采暖、热水供应等，将会迅速上升。市场更容易接受舒适度高、装备水平好的住宅产品。这就要求我们的企业和技术队伍，必须建立起一整套住宅的保障技术和研发体系。

??一是要开展居住舒适度的研究。要适应代际关系变化和当代人生活方式开展舒适度研究，包括居住小区规划对室外环境舒适性的影响，住宅单元平面布局对舒适性的影响，住宅户型套内功能空间布局对舒适性的影响，住宅室内环境与物理性能对舒适性的影响，无障碍设计对舒适性的影响等。都需要去研究和探索。日本有个“舒适度指标数据库”，里面的内容经常更新和丰富，以适应环境的新变化和住房的新需求。

??二是开发满足舒适度的对应技术和设备。这里面包括改善室内空气品质技术的开发，浴室健康环境的技术开发，健康舒适的空气系统的技术开发，户内排水噪声消音处理技术开发，家庭内能源综合管理技术开发，家庭防火灭火设施设备技术开发，家庭净化水软化水技术开发，生活垃圾处理技术的开发等。与建筑结构和维护结构技术相比，住宅舒适度和优良化的技术应用更贴近老百姓，但问题是，很多开发企业不愿为此投入。从市场反映看，恰恰是舒适度高的技术和产品，能够在市场上获得较高的附加值，带来可观的经济效益，这方面，朗诗集团、方兴地产这几年的实践，已经验证了这一点。

??四、要重视住宅的能效管理创新

??我国建筑相关能耗已占全社会能耗的46.7％，其中，建造能耗、生活能耗、采暖空调等约占全社会总能耗的30%，而这30%还仅仅是建筑物在建造和使用过程中消耗的比例；建材生产过程中消耗能源约占全社会总能耗的16.7%，根据2004年工信部的数据，我国建筑相关能耗已经与工业耗能、交通耗能并列，成为我国的“三大耗能”大户。由于建筑和住宅建设领域长期重建设、轻管理。能耗管理这个问题，已经成为了中国节能领域的一块短板。如北方城镇采暖供热计量推广缓慢，有些地方或单位即使装了计量表，但几乎没有启用，采暖费仍按建筑面积收费。尽管政府部门在规划、设计、建设、竣工验收阶段进行了监管，但实际效果并不是很好。相比之下。一些国家在能耗管理上有着严格的能效评价。最近，加拿大对取得LEED标识的100个绿色建筑进行了检测，与传统建筑相比，有三分之二的节能效果不错，但仍有三分之一的绿色建筑，其能耗指标要高于传统建筑。由此可见，对建筑物能效管理进行评价，得到世界范围内的广泛关注。许多国家通过对建筑能效的评价，并公开其评价结果，有效地激励了设计单位、房地产企业，多设计和生产一些高质量、低能耗的被动式建筑和可持续建筑。

??这方面，国内房地产企业要加大投入，一是要建立企业的能效管理系统。针对用能系统的运行进行优化管理，通过资源整合促进管理节能和绿色用能。二是要建立能效综合管理平台。做到能源可控、能耗可视、能管可优，在不影响建筑舒适性的前提下，降低能源消耗，提升能源使用效率，实现远程控制和管理。三是要充分借助互联网、物联网技术，将家中的各种设备连接在一起，提供家电控制、照明控制、远程控制、室内外遥控、防盗报警、环境监测、暖通控制等功能和手段，达到节约能源资源的目的。这方面，我们过去重视不够，如果房地产行业这块短板不补，不仅节约不了资源能源，还对房地产业的可持续发展带来影响。

??五、要重视住宅产业化的整体技术创新

??当前，我国住宅产业化、标准化推进力度不够，与先进国家相比尚有很大差距。据不完全统计，2014年用产业化方式建造的建筑面积仅为1800多万平方米，在全国建筑面积中占比很小。住宅产业现代化之所以发展不够快，与产业化程度不够有关，也就是说，设计、施工、材料、设备、安装等上下游产业链的资源整合与跨界合作还没完全实现。虽然各地参与的热情很高。但产业化是一项包括设计规划、施工建设、材料供应、安装服务等全产业链的工作联动和跨界合作。很多人把产业化等同于主体结构工业化，或施工过程的产业化，这是片面的。因此，推进住宅产业现代化，核心是实现住宅设计的标准化、产品部品的模数化、部品部（构）生产的工厂化、现场施工的装配化和土建装修的一体化、全过程管理的信息化、产业链集成的现代化。

??现在看来，我国率先采用产业化方式建造住宅的企业都是按照这一途径转变了发展模式，提高了工程质量和生产效率。有的企业预制构配件的生产精度可以达到毫米级，如威信广厦、远大住工。但也有企业加工的预制构配件质量和精度达不设计的要求，影响了现场施工装配的质量和速度。有的甚至会影响装配结点的受力状况，留下了安全隐患。今后，我国的住宅建设将由“土建”的粗放概念，转变为“制造”的精细概念。建筑业的农民工也要转变为产业工人，怎么应对这种变化？还是要在以下三方面实现创新：

??（一）建立产业化建造流程。要从建筑设计到预制构配件制作，从运输到现场装配和室内装修，都建立一整套科学严谨的流程和技术保障体系。建筑设计、施工图设计、装修设计“三图合一”，一张图纸干到底，一环扣一环，承上启下，协同作业，保持质量管控的一致性和连贯性。

??（二）提高预制构配件制作和安装精度。精度控制是住宅产业现代化的灵魂，是保证结构体系质量可靠和安全的先决条件，也是住宅产业走向工业化、信息化的必由之路，必须加倍重视。

??（三）探索住宅产业化与多学科的融合创新。我国住宅产业化要达到更高的制造水准，就要把互联网、云计算、机器人、3D打印技术融合在一起，为产业化增添新的内容和内涵。这样可进一步缩短生产时间，减少中间环节，提高效率，提高精度。使生产过程变得更自动、更自主、更有预见性，生产也更智能化和绿色低碳。

??5月份，国务院发布了《中国制造2025》，这不仅是我国建立制造强国的国家纲领，也是住宅产业化的行动指南。房地产企业特别是大型房地产企业和建筑部品企业，要抓住这十年时间，依托制造业做大做强做优房地产业，真正使“中国制造”的技术，转化为“中国建造”的优势。

??同时在信息化方面，我国建筑业信息化率目前仅为0.03%，与国际建筑业信息化率0.3%的平均水平相比，有10倍差距。如BIM技术的应用范围仍不广泛。BIM技术可将土建、产品、造价、管理信息等加载到数字化建筑模型中，结合互联网等技术，使房地产开发逐步走向决策科学化、施工高效化、管理精细化、资源集约化、资金分配合理化、经济社会效益最大化。

??各位来宾：当前住房质量问题还比较多。住宅空间不合理、配套不齐全、没有足够的停车位、管线隐患多、跑冒漏滴等住宅质量通病还没有得到根治。这些问题与粗放式的发展有关，但根本还是我们的技术投入和创新不够，有相当一部分从事住宅建设的人，还是把住房当作一个混凝土的“壳”来砌，只要安全没问题，竣工验收过得去，任务就完成了。真正要建成一个好住房、一个住户满意的住房，还有许多方面需要改进。我们要看到，未来住房品质问题将受到更多关注，在“有房住”逐步转向“住好房”的过程中，许多市场问题、供需问题，是需要靠技术来解决的。技术是房地产业发展的“根”，是房地产业发展的“本”，也是我们转型升级的促进力和推动力，让我们以建设“长寿命、好性能、绿色低碳的好房子”为目标，在“两个一百年”的奋斗目标下，为推动我国住房的综合质量、全面质量提升而努力奋斗！