[东莞证券]基本面理想政策靴子落地 期待龙头房企估值持续修复

??事件:

??17 年以来受政策调控影响地产板块相对滞涨。年底各大会议及高层对楼市的定调相继提出,政策靴子落地。近两个月部分龙头个股也有较理想的表现,估值有所修复,同时继续领跑行业。相信 18 年龙头地产股仍会有较理想的表现。

??点评:

??房地产板块16年至今均相对大盘滞涨,当前整体估值水平在历史底部区间徘徊。 17年以来,地方政府新一轮行政手段继续密集出台,楼市调控持续。 17年全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。而从“十九大”中央高层的发声,及近期的中央经济工作会议、住房部部长的发言等可看出,未来楼市调控的方式将有所改变。 如中央经济工作会议定调房地产市场,指出要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。 12月底住建部部长对18年工作任务作出部署:一是深化住房制度改革,加快建立多主体供给,多渠道保障、租购并举的住房制度。大力发展住房租赁市场;扎实推进新一轮棚改工作;发展共有产权住房,多渠道解决群众住房问题。二是抓好房地产市场分类调控,实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房;库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

??我们认为18年楼市调控上,再用新一轮的行政手段预期降低。 特别是在当前楼市整体成交增速下降,房价涨幅回落,调控成效显现背景下。 未来政府加大土地供应,加大力度培育支持租赁市场发展,增加共有产权用地、房源的推出等多渠道增加供应将成为楼市供给则改革的主要方向。 而需求侧支持刚需及改善性住房也得到重申,同时遏制投机炒房将延续。 分类调控、因城施政,未来调控更加精细化而不是一刀切,将是需求侧管理的主要方向。 另外房产税方面,立法进程将推动,目标是在19年能完成立法,因此在时间上仍有空档期。

??17年以来,政策调控是抑制板块整体走势的一个重要原因。 18年行政手段打压楼市预期下降, 同时行业16年、 17年整体销售靓丽, 特别是龙头房企销售金额均录得大幅增长, 结算业绩将会表现出高增长,对估值水平将有有力的支撑。 港股中龙头内房股17年已经表现出强劲的补涨走势, 估值水平已经从过去4—6倍左右提升至10—12倍的水平。而A股龙头地产股涨势表现逊色。 18年估值提升具备空间与基本面的支撑。

??我们重申看好房地产下半场之下, 行业集中度提升, 强者愈强的龙头房企。并且在估值便宜( 10倍左右的水平),基本面及业绩靓丽背景下,其补涨需求强烈,建议投资者可继续关注。推荐万科A ( 000002)、保利地产( 600048)、华夏幸福( 600340)、金地集团( 600383)、招商蛇口( 001979)、世联行( 002285)等。