地产股牛了 房地产熊了

??长期的观念中，我们更加在意的是房价的涨跌，却很少关心房地产股票的变化。原因也很简单，房价一直在不断提升，而房地产的股票则是涨少跌多。

??然而，意想不到的是，进入2018年，房地产市场仍旧因为调控交易量不断下滑，但房地产股票却突然站上了风口。在2018年开年后的前两个交易周，沪指迎来11连阳，创下了自1992年以来最长连涨纪录。其中地产股更是大爆发，上周五收盘后，今年的平均涨幅已经超过了11%，位居各个板块涨幅之首。到了本周，地产股的疯狂仍在继续，截至1月16日，包括万科A、招商蛇口、保利地产、新城控股、金地集团等5只个股股价盘中均创出历史新高。尤其是万科A，股价站上40元后，总市值也达到了4000亿元，超过了市值3700亿元的美国电塔公司，真正成为了全球最大房企。

??地产股成了印钞机

??招商蛇口涨停！泰禾集团涨停！绿地控股涨停！金地、万科、华夏幸福涨幅超过8%！在1月16日这一天午后，地产股只沉寂了一个交易日，就再次爆发，深沪两市的地产股涨幅超过5%的达到29个，再次成为领涨板块。周二收盘，全板块涨幅达到了3.51%。

??在2017年房地产企业的业绩普遍创下新高后，地产公司在资本市场中的市值也在不断刷新纪录。保利地产在最近两个月中都维持了上涨的趋势，已经上涨了70%。

??万科A更是如此，按照周二40.2元的收盘价，即便计算每年10%的资金成本，去年强势介入万科的宝能系也狂赚了超过600亿元。

??毫不夸张地说，地产股已经成了印钞机。

??截至周二收盘，万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股等5只个股最新总市值均突破1000亿元，最新总市值分别达到3909.13亿元、2096.57亿元、1891.45亿元、1297.22亿元、1232.63亿元。除上述5只龙头股表现强势外，泰禾集团、荣盛发展等两只个股也均实现涨停。

??楼市成交却未见起色

??尽管在股市中房地产企业风光无限，但在实际的楼市交易中，房企们的日子并不像资本市场那样滋润。

??根据克而瑞数据显示，截至2017年12月31日，北京商品房供应44829套，环比下降50.49%，这也是自2014年起，北京商品房供应连续四年下跌；全年商品房共成交51219套，环比下降65.09%，不足2016年的一半；成交均价39750元/平方米，环比上涨21.28%；总成交面积为6912174平方米，环比下降56.79%；总成交金额2747.6亿元，环比下降47.6%。

??整体来看，北京新房交易量连续下滑，2017年的交易量也创下了北京新房市场的历史新低。

??不仅如此，各房企的销售额较2016年也均有所降低。根据各企业操盘口径数据统计，2017年北京市场仅有5家房地产企业跻身“百亿俱乐部”行列。2016年北京市场TOP10的门槛超过120亿元，而2017年门槛则降至58亿元。逆势行情之下，不少项目甚至开始贴着成本线卖房。

??近日，北京青年报记者收到门头沟某新盘项目的推介电话，销售人员表示年末项目推出了“特价”三居室，高层三居从110-155平方米不等，还附加13平方米起的赠送面积，精装修交房总价在644-1050万元。销售人员称，项目高层的售价约为58000元/平方米。如果摊上赠送面积，最低至53000元/平方米，含精装修交房。

??值得一提的是，该项目曾是2016年的门头沟地王，楼面价高达4.1万元/平方米，当时外界对其售价的预测为8万+，也宣告门头沟楼市进入8万元时代。

??但理想与现实总是存在差距，调控加码让楼市热度戛然而止。该项目在2017年入市时的均价最终定为6.6万元/平方米。从预想的8万元到实际的6.6万元再到如今的“特价”5.8万元，项目几乎是贴着土地成本价销售。

??多因素导致房地产资本和楼市走向各异

??很明显，地产股与房地产市场走出了两条迥异的路线。到底是什么因素造成了地产股的大涨呢？

??“股价的变化通常是对企业业绩表现的折射”，易居地产研究院研究总监严跃进表示，虽然房地产市场整体遭遇调控，但在调控中，行业集中度更高，部分房企业绩持续攀升，尤其是千亿级的房企规模持续增加，是促成地产股升温的主要原因。

??行业集中度越来越高导致大型房企、尤其是上市房企业绩亮眼。机构统计显示，泰禾集团2017年实现销售额1007.2亿元，首次杀入“千亿军团”。最新发布的2017年第三季度财报显示，公司净利润14.29亿元，同比增长17.71%。与之对应的是，泰禾股价从去年年底的20元左右，半个月的时间涨到了36.88元。

??而据金地集团发布的业绩公告显示，2017年金地全年累计签约金额1408.1亿元，同比增长39.9%。金地股价近来也随之飙升到该公司股价的历史最高位。

??除了自身业绩漂亮外，上市房企因为估值较低也受到了资本的青睐。

??华创证券的分析师告诉北青报记者，一方面上市房企销售业绩创下新的纪录。另一方面，房地产调控的力度和广度也超越以往，全国约有90个地级以上城市和35个县市出台了调控政策。种种高压调控与销售历史新高之间巨大的“预期差”，会因为行业被低配而为市场表现强者恒强提供巨大的推动力。

??另外，其实港股中的房地产企业早在去年就开启了疯涨模式。数据显示，2017年以来，在香港上市的恒大股价涨幅达到458%，同样在香港上市的碧桂园股价涨幅为268%，另一个香港上市的房企融创中国股价涨幅为425%。相比之下，A股上市的万科在2017年的股价涨幅最小，为57%。

??因此在业内看来，这也是内地上市房企估值修复的过程。

??除此之外，由于严厉的楼市调控导致房地产行业的政策风险与硬着陆风险均大幅降低，大量投资资金因为限购限售无法进入楼市，估值较低安全边际较高的房地产股就吸引了大量资金的进入。

??京城楼市还将保持降温

??房地产股大涨，一些城市也吹起了放松调控的风声。兰州、成都、合肥等地都被爆出微调了限购的要求。

??不过，很快住建部有关负责人就回应表示，对房地产调控的态度是明确的、坚决的，是一以贯之的。并重申“毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，毫不动摇地坚持房地产市场调控目标，毫不动摇地坚持调控政策的连续性稳定性”。

??同时还强调，将严格落实各项调控政策措施，严厉打击各类违法违规行为，坚决遏制投机炒房，进一步落实地方主体责任，确保房地产市场稳定。

??住建部的这一表态，在业内看来也为今年楼市走向定下了基调。

??安居客首席分析师张波认为，地产股涨得再猛，2018年楼市也不会再现火爆。岁末年初，地产股疯涨会让很多人和2018年楼市是否会重现火热联系起来，其实这本身就是两个概念。

??首先，地产股价涨跌是和市盈率、企业业绩有着直接关系。从目前来看，A股市场市值过千亿的房地产股票的市盈率普遍在15左右，而这些房地产企业在2017年的市场表现或者说业绩大都创出新高，自然就在股价上得到了充分体现。

??其次，很多人把房地产股价上涨和部分城市限购放松联系在一起。但住建部的再次表态，表明了国家对于住房不炒、分类调控的政策将是长期执行的政策，部分城市的限购放松仅仅是分类调控在各地的精准体现而已，只是出现的时间点刚好股价上涨相契合而已。

??最后张波认为，地产股价的上涨，丝毫不会影响到2018年楼市的政策和导向。2018年整体来看，长效机制和短期调控的双重作用下，热点城市楼市还将继续降温，并进一步推动房价回归理性。

??第一太平戴维斯的分析也认为，2018年北京市场房价并不会像地产股那样飙升，而是会企稳回落。

??数据显示，2017年前11个月，北京市商品住宅新开工、施工及竣工面积同比分别下降6.9%、10.1%及55.9%，建设进程明显放缓。受此影响，2018年一季度北京商品住宅供应量预计将有所下降。在政府坚持调控政策不放松的前提下，住宅市场整体成交规模将会有所缩减。同时，由于2017年北京市政府着力推动土地市场供给，并且住宅用地中还有大量的共有产权住房、“限房价、控地价”等新型模式。因此，预计满足刚需阶层的中小户型产品成交占比有望进一步增加，而全市整体房价在2018年有望继续企稳回落。