两年IPO未果 金辉集团“速度与激情”下资金存忧
宁溪2018-01-22 16:12:26来源：华夏时报
??在林宇治下，闽系房企金辉展现出了明显的“速度与激情”偏好。克而瑞数据显示，2015年-2017年三年间，金辉集团分别取得220亿元、307亿元和445亿元年度销售额，年复合增长率达到41%。
??香车，美女，猎德桥，广州塔……1月6日，一场极具领导人个人色彩的品牌发布会在羊城珠江边举行，主导者正是金辉二代领导人林宇。
??据《华夏时报》记者了解，金辉二代领导人林宇十分喜爱赛车，举办发布会也把赛车元素搬上舞台，冠军赛车法拉利488 GT3展示，火辣赛车女郎走秀表演等，让整场发布会显得别具一格。
??领导人的风格决定着家族企业的走向，在林宇治下，闽系房企金辉展现出了明显的“速度与激情”偏好。克而瑞数据显示，2015年-2017年三年间，金辉集团分别取得220亿元、307亿元和445亿元年度销售额，年复合增长率达到41%。
??克而瑞数据显示，2017年，金辉集团取得签约销售额445.1亿元，全国排名第42位；同期，金辉新增土地货值837.8亿元，全国排名第34位。
??但与金辉一路高歌猛进的闽系做派相悖，金辉在资本市场上的推进却一直十分迟缓。自2016年1月29日证监会披露金辉集团A股IPO招股书至今已近两年时间，金辉的上市之路看起来却似乎依然前景渺茫，成为困扰金辉规模扩张的一道阴影。
??金辉集团“速度与激情”
??作为根起福建的闵系房企，“爱拼才会赢”的冒险精神是金辉与生俱来所具备的企业基因。
??为了实现快速规模扩张，金辉在拿地上毫不手软，一方面积极在原本深耕的城市继续寻找拿地机会，一方面亦积极拓展版图寻求进入新城市。2017年，金辉就新进了佛山、惠州、武汉等城市。珠三角区域公司更是成立仅半年时间便连下六子，拿下佛山北滘、大良、容桂、南海大沥、高明，以及惠州惠阳项目，创造了令业内惊叹的“金辉速度”。
??与众多闽系房企直至近两年才纷纷“迁都”上海不同，早在2009年，金辉便将总部自福建迁入北京，此后更是迈开全国布局的步伐，先后进驻北京、上海两大一线城市。
??虽然近两年来加大在一线城市拿地的力度，但金辉仍被质疑土地储备存在结构风险。
??2016年，金辉在招股书中承认，由于项目多分布于二三线城市，金辉的去化压力是比较大的。2017年1月16日，金辉集团对外称，已经完成了从二三线城市向一线城市重心转移的目标。而截至目前，金辉集团公布信息显示，金辉已进入22个城市，开发项目达90余个，累计开发面积近2000万平米，形成珠三角、长三角、环渤海、华东、东南、西南、西北七大战略板块，布局北京、上海、天津、西安、重庆等22个核心城市。
??分析人士判断，尽管金辉集团在2016年开始在热点城市拿地，但该公司土地储备中二三线城市占比依旧很高，在房地产市场分化及销售下行时，金辉集团将面临较大的出货压力。
??与金辉在规模、拿地上一路高歌猛进、勇往直前的闽系做派不同，金辉资本化之路却一路走得十分艰难。
??两年IPO未果资金存隐忧
??《华夏时报》记者了解到，早在2005年，金辉便开始筹谋上市，但一直未能如愿。2016年1月29日，证监会披露金辉集团A股IPO招股书，金辉集团拟公开发行A股普通股不超过6亿股，募集资金60亿元，用于重庆、苏州、西安四个房地产开发项目。
??然而，近两年时间过去了，金辉IPO审核结果却仍然停留在“已反馈”状态，在房地产行业融资监管趋紧环境下，金辉上市之路看起来依然前景渺茫，这对于正处于规模扩张阶段急需资本市场支持的金辉而言，资金压力不言而喻。
??金辉IPO招股书显示，金辉集团近年来的资产负债率一直居高不下。从2012年至2015年9月各期末，其资产负债率分别为82.24%、80.49%、77.26%、80.01%；远高于同行业资产负债率中值的65.92%、67.41%、67.41%、68.60%。
??此外，该公司毛利率也呈下降趋势，2012年至2015年9月各期末，金辉集团整体毛利率分别为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。
??招股书解释称，毛利率下降主要是因为随着近几年土地市场的不断升温，土地取得成本不断上涨，使得房地产开发业务的毛利率逐年下降。
??但值得注意的是，为了实现规模扩张，金辉近两年来透过公开市场拿下的土地成本也并不低，还增加了很多“附加条件”。譬如，金辉于4月份拿下的佛山北滘地块就包含配建带8年返租的提留物业等条件；5月份拿下的杭州三墩北宅地则要求30%的自持比例；9月，金辉南京江北2.32万/平米地块正式动工，要求以现房销售。这些，无疑都将在高涨土地成本之外，增加金辉的资金沉淀压力。
??《华夏时报》记者注意到，为了缓解资金方面的压力，降低风险，金辉已经采取了一系列举措，包括合作拿地、高价地引入合作方等。
??其中，福州鼓楼项目就引入金茂17.16亿入股40%股权，佛山项目亦拉来路劲入股49%权益并共同增资23亿元。此外，5月，金辉还联合建发38亿拿下杭州西湖三墩北宅地，8月，金辉又联合碧桂园拿下了扬州北区槐泗商住地。
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